代位弁済の流れと任意売却の関係性

住宅ローンの滞納が続くと、代位弁済についての書類が送られてきます。そして、債権者(銀行)からではなく、保証会社や債権回収業者から住宅ローンを一括請求されます。

書類の内容が変わり、不安に思う方も多いと思いますが、ご安心ください。この記事では代位弁済について解説していきます。

請求元が変わる?代位弁済とは?

代位弁済とは、保証会社が債務者の代わりに滞納した住宅ローンを債権者に支払うことを指します。

ある程度の請求段階を超えると、債権者(銀行)からの請求ではなく、保証会社や債権回収業者からの請求に切り替わります。これは、代位弁済が行われ、保証会社が債務者の代わりに住宅ローンを支払ったためです。

代位弁済では、債務者の住宅ローンを変わりに支払ってはくれますが、債務者は免除されるわけではありません。支払いを終えた保証会社が、次の請求元になるのです。※保証会社から更に債権回収業者に債権が譲渡される場合もあります。

代位弁済が行われ、保証会社や債権回収業者から二次的請求がスタートすると、債務者は原則的に一括請求を受けることとなります。(分割払いできる権利が失われるため)


請求元が債権者(銀行)から保証会社・債権回収業者に変わるため、通達方法や封筒や書類が変わります。多方面から請求されているのではなく、代位弁済が行われたことを認識しましょう。

代位弁済(一括請求される)のタイミングは?いつから?

代位弁済までの流れは下記の通りです。

  1. 住宅ローンの滞納
  2. 期限の利益の喪失
  3. 債権者(銀行)からの一括請求
  4. 代位弁済の通達
  5. 保証会社や債権回収業者からの一括請求

ケースによっては前後しますが、一般的な流れはこのようになります。

住宅ローンを3〜6ヶ月ほど滞納すると、債権者から「期限の利益の喪失」についての催告書が届きます。これは、分割払いの権利がなくなるというものです。そのため、債権者からは住宅ローンを一括で支払うよう求めてきます。

この支払いに応じない場合、保証会社が債務者の代わりに債権者へ住宅ローンを支払います。これが「代位弁済」です。

代位弁済を行うと、債権者と保証会社から代位弁済を行う旨の書類が届きます。これをもって請求元が保証会社や債権回収業者に切り替わります。一括請求は変わりませんが、文面は厳しい内容に変わります。

代位弁済が行われていても、まだ任意売却ができる!

代位弁済が行われ、保証会社や債権回収業者から一括請求を受けると「任意売却ができない」と考えてしまう方は多いです。しかし、ご安心ください。この段階でも未だ任意売却は可能です。

交渉においては、不動産会社と債権者または保証会社で執り行われます。本来であれば、任意売却を行うにあたっての「抵当権抹消」は債権者(銀行)と交渉するものですが、代位弁済の後では抵当権が保証会社に譲渡されているケースもあり、一概に交渉相手を断定することはできません。

状況によって交渉相手が異なるため、任意売却の経験がある不動産会社を選ぶことが、その先の可能性を大きく左右します。


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