【カンタン解説】任意売却とは?メリット・デメリット 一般売却との違い

家を売るなら「任意売却」か「一般売却」

家(不動産)を売る場合、その選択肢は「任意売却」と「一般売却」の2種類あります。しかし、厳密には選択できるわけではなく、住宅ローンの支払状況によって左右されます。どちらか1つ選べるのではなく、自身の状況によって自ずと決まってしまうのです。

そもそも、住宅ローンを組んでいる場合は、あなたの持ち家だろうと売ることはできません。売る権利がないのです。

債権者はあなたにお金を貸す代わりに、あなたの家を売る権利を担保として所有しています。ローンの返済が滞ったとき、最終手段として家を競売にかけるためです。ローンを完済すれば、債権者が家を売る権利は消滅します。

以上のことから、自分で家を売るためにはローンの完済が必須であることが分かりましたね。これが一般売却という手続きです。

では、なぜ売却方法がもう1つあるのでしょうか?

実は、家を売る権利が自身になくとも、家を売ることができるのです。それが任意売却であり、上述の「住宅ローンの支払状況によって左右される」に関係してきます。

任意売却と一般売却は具体的に何が違う?

任意売却も一般売却も、家を売る手続きには何ら変わりはありません。その違いはローンを完済して自由に売るか(一般売却)、債権者と交渉しながらローンを返済しつつ売るか(任意売却)です。

【ローン完済!持ち家をどう売ろうが所有者の自由!】…これが一般売却の考え方です。
【ローンが払えず、持ち家が競売にかけられてしまう…。少しでも条件良く売りたい。】…これが任意売却の考え方です。

 

任意売却

債権者の許可のもと、最終手段として家を売却する方法。住宅ローンの滞納が続き、支払いが困難であると債権者が判断しなければ認められない。債務者には任意売却を行う権利はあるが、売却手続きにおいては債権者にすべての決定権がある。また、売却後にローンの残債がある場合は引き続き支払う義務がある。
※住宅ローンの滞納が続いた時点で信用情報機関に掲載されます(いわゆるブラックリストと呼ばれるものです)
※任意売却を行わなかった場合は、自動的に競売にかけられます

 

一般売却

住宅ローンを組んでいない者、ローンが完済している者、ローンは返済途中だが売却によって一括返済が可能な者が行える売却方法。ローンがないため、家を自由に売る権利がある。売買契約の内容や価格、引き渡し時期等、すべての決定権を持つ。

あなたはどちらの売却方法?

住宅ローンを支払えているのであれば、選択肢は一般売却のみです。ローンが支払えていないだけではなく、滞納が続いているのであれば、選択肢は任意売却か競売のいずれかです。

ローンの支払いが滞っていなければ任意売却はできませんし、ローンの支払いが滞っているのに一般売却は不可能です。

ご自身の返済状況を今一度ご確認ください。

任意売却の仕組み

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった自宅を不動産業者を通して一般市場で売却する手続きのことです。

一般的に自宅を売却する場合、抵当権が設定されていたら債権者に住宅ローンを全額返済して抵当権を解除してもらわなければなりません。しかし、自宅の売却(自己資金で補えない場合)で全額返済ができない場合でも、抵当権を解除してもらい、売却することを任意売却といいます。

 

抵当権とは…
住宅ローンなどで借入した際、万が一、返済できない場合に土地や建物を担保とする権利のこと。

 

住宅ローンを滞納したり延滞すると、ローンを分割で返済する権利が失われます。そして、お金を貸している金融機関は残債を一括で返済するように要求してきます。住宅ローンを一括で返済できない場合は、担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から残債を回収するのです。

この時の売却方法が「競売」です。競売は、住宅ローンの一括返済が不可能な所有者の同意なしで行うことができ、裁判所は所有者を代行し、物件の購入者をオークションで決定します。

任意売却のメリット・デメリット

自宅を手放すという意味では、任意売却も競売も変わらないように見えますが、実際は任意売却の方が圧倒的に有利なのです。

金額面だけではなく、自宅の情報が競売サイトに記載されないため、個人情報を守ることもできます。

任意売却のメリット

  1. 相場に近い価格で売却できる
  2. 残債は分割返済ができる
  3. 今の家に住み続けることができる可能性もある
  4. 引越し時期の融通がききやすい
  5. 自分の意志で売却できる
  6. 近所の人に知られずに済む

 

任意売却のデメリット

  1. 連帯保証人などの同意が必要
  2. 売買価格と債権者の求める金額に差が生じる可能性がある
  3. 信用情報機関に掲載される可能性がある

 

任意売却と競売の違い

任意売却と競売の大きな違いは「交渉」ができるか否かです。競売ではオークションに売りに出されてしまい、その全てに従わなくてはいけませんが、任意売却は交渉次第で有利に事を進めることも出来ます。

 

任意売却の場合

  • 売却価格:市場価格に近い価格で売却できる場合が多い
  • 残債:少なくなる可能性が高い
  • 返済方法:分割返済が可能
  • 個人情報:通常の売却と同様なので、個人情報は保護される
  • 自宅に住み続ける:親族間売買や投資家などに購入してもらうなどで住み続けられるケースもある
  • 引越し:交渉次第で引越し費用を受け取ることや、引越し日の調整も可能

競売の場合

  • 売却価格:市場価格の6〜7割前後の場合が多い
  • 残債:少なくなる可能性が低い
  • 返済方法:一括返済
  • 個人情報:競売情報が新聞やインターネットに記載されてしまう
  • 自宅に住み続ける:不可
  • 引越し:立退料がない、引越し日を自由に決められない

任意売却にかかる費用

  1. 電話相談、自宅面談、自宅査定などは無料です!
  2. 任意売却成立→仲介手数料・債権者への返済充当分など

任意売却が成立するまでは、一切の費用は発生しません。売却後に債権者から同意を得たうえで諸経費を算出致します。この中には引越し費用や新生活への準備金なども含まれます。

 

 

 

 

任意売却に関するご相談ならスミカにお任せ!

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