不動産用語には「リースバック」というものがあります。住まいを売却するという点では任意売却と同じですが、細かく見ていくと異なる点も多々あります。
今回は、この「リースバック」において、メリット・デメリットや注意点などを解説していきます。
リースバックとは
リースバックは所有する物品を売却して、更にリースの契約を結ぶ金融取引のことをいいます。
対象となる物品は不動産や車などで、売却後もそのまま使い続けられるのがメリットです。
ただし、所有権は売却先に譲渡されますから、物品が手元に残るとはいっても他人の物となります。
似たような金融取引にリバースモーゲージがありますが、こちらは所有権を手放すのではなく、不動産を融資に担保を受ける点が違います。
リースバックと任意売却の違い
住宅ローンの支払いが滞っていたり、不動産を手放した方が良いと判断される場合は、いわゆる「任意売却」が検討の選択肢に加わります。
しかし、住んでいる住宅を手放すとなると、家探しや引越しといった手間が発生することになります。
そんな時に役立つのがリースバックです。不動産を売却して所有権を譲渡する代わりに住み続けることができます。
契約の内容的には賃貸なので、住宅ローンを返済しながら暮らす生活から、賃料を支払って生活する住み方に変わるわけです。
任意売却のみだと売却後に引越しをせざるを得ませんが、予め賃貸契約を結ぶ約束をしていれば追い出されることはなくなります。
引越しをするとなると大変ですし、準備や手続きの時間に追われたり、精神的にも負担やストレスになるでしょう。特に、小さい子供や高齢者が暮らしている場合だと、負担を掛けてしまうことが心労に繋がります。
結局のところリースバックは住宅を売却する仕組みの1つですが、任意売却のデメリットを解消できる手段でもあります。
住宅ローン返済の悩みも解決の道筋がつきますから、一石二鳥かそれ以上のメリットに期待が持てます。
しかも、将来的に買い戻せる可能性が残るので、一度所有権を手放しても再び持ち家にできるチャンスがあります。
ただし、買い戻しの金額は売却時よりも高くなることが多く、ある程度まとまったお金が必要になるなどの注意点が存在します。
いずれにしても、所有し続ける場合と比べて余分にお金が掛かることが大半ですから、売却したり手放す検討をする時はよく考えて決めることが大切です。
リースバックの注意点
ローンの負担が楽になるとはいえ、家賃を支払うことにはなるので、事前に天秤に掛けて負担の大小を把握しておくことが正解です。
言い換えると、売却後に家賃すら支払えない場合はリースバックが利用できないことになります。
家賃は実は売却価格から算出することが可能で、価格に利回りを掛けて12で割ると、1ヶ月あたりの家賃の目安が現れます。
設定によっては毎月の負担が大きくなりますから、収入が少なければ家賃の安定的な支払いは難しいと判断されます。
リースバックの可否は売却相手の判断次第で決まりますし、大抵は投資家が投資目的で購入しますから、利益が生まれないとなれば契約が成立しないのも当然です。
その為、任意売却を検討する時は住み続ける際の家賃を念頭に置いて、売却後も住めるか確認することが大事です。
任意売却の価格を決定する権利は債権者にあるので、価格によっては買い手が現れませんし、いつまでも売れずに残ることになります。
買い手が見つからないと前提が崩れてしまいますから、住宅ローンが解消しなかったり引越しをせざるを得なくなるでしょう。
債権者が同意しなかったり、物件の査定価格が住宅ローン残債を下回る場合も同様の結果になり得るので、このあたりも注意する必要があります。
リースバックのメリット
リースバックのメリットを改めて確認すると、住み慣れた家に住める安心感や引越しの手間と費用が掛からないなどが挙げられます。
それから、所有する場合と比べて税金や修繕費、保険料などの負担が軽くなったり、万が一資産価値が下がっても影響が少なく済むメリットもあることが分かります。
何より現金化に要する時間が短いので、スピーディーに住宅ローン返済の悩みが解消したり、新たな借入れなしで今後や老後を考えた生活の立て直しや人生設計が行えます。
また、売却によって得られるお金の使途に制限はなく、事業を始める資金としても使うことができます。つまり、ローン返済の不安や悩みに限らず、ポジティブな理由で利用することも可能なわけです。
買い戻しは特約によって権利が手元に残るので、お金ができて買い戻そうと思えば取り戻せます。
ところが、家賃を滞納するとその権利はなくなりますから、やむを得ず手放して買い戻すつもりなら、滞りなく返済に努めることが重要です。
リースバックのデメリット
通常の売却と不利な任意売却を選択することから、売却価格は相場よりも低くなってしまう傾向です。
勿論、所有権は譲渡され手元には残らないので、資産ではなく賃貸として借りて住まわせてもらう形になります。
建物に傷をつけると修繕費用が発生しますし、勝手に手を加えることはできなくなりますから、そこはやや不自由に感じてしまうでしょう。
賃貸契約の期間が過ぎた後は交渉して再契約が必要なので、契約できないとなれば結局は引越しです。
買い戻すこともできなくなってしまいますから、長期契約できる相手を探して売却するか、なるべく早く資金を集めて買い戻す必要が出てきます。
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