家を建てる際、一番最初に考えることは「土地」についてです。土地がなければ家を建てることはできません。場所や形、広さ、周辺地域の様子など…土地購入の決め手は様々かと思いますが、忘れてはいけないのが、そもそも住居用の建物を建ててよい土地なのかどうかということです。
土地、もう少し大きな範囲で言えば「区域」によっては、家を建てることができない場所も多く存在します。これは住宅地や工場、商業施設、森林、田んぼや畑などが自由奔放に同じエリアに作られないことを目的としています。
このようなルールがなければ、あなたの家の真横に大きな工場が建てられてしまうなんてケースもゼロではありません。現実では法律によって正しく整備されており、区域ごとの条件やルールがあります。次の章から細かくみていきましょう。
市街化区域と市街化調整区域の違い
建物が建設される場所には「接道義務」の条件を満たす必要があり、その内容とは敷地が道路に2m以上接しているというものです。
この接道義務は都市計画区域と準都市計画区域に定められています。
都市計画区域においては、さらに市街化区域と市街化調整区域に分かれます。
- 都市計画区域
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 準都市計画区域
家を建てることができるのは、原則として市街化区域のみです。
しかし、全ての市街化区域で家を建てられるわけではありませんし、市街化調整区域でも家を建てる方法（条件）はあります。これは更に深い層に様々な区域が割り当てられているためです。
（補足）市街化調整区域とは、市街地が勝手に拡大されていくのを防ぐため、制限された区域です。計画的な市街化を行うためのエリアでもあります。
家が建てられる区域・建てられない区域
家を建てるのであれば、基本的には市街化区域となります。しかし、市街化区域の中には建物の用途や規模を規制する「用途地域」という枠があります。
▼用途地域の種類
- 第一種低層住宅専用地域
- 第二種低層住宅専用地域
- 第一種中高層住宅専用地域
- 第二種中高層住宅専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域（住宅建設不可）
用途地域によっては、住宅の他に建てられる店舗や施設の広さや種類が条件付きで変わってきます。また、工業専用地域においては、家を建てることができません。
また、市街化調整区域においては、原則的に家を建てることができませんが、こちらも条件付きで可能となります。
▼市街化調整区域でも家が建てられる主な条件
- 10年移住者特例用地（既存集落内の自己用住宅制度）
- 区域指定制度（エリア指定制度）
市街化調整区域に住宅を建てる際には都道府県へ建築許可が必要になります。その中でもポイントになるのが、10年移住者特例用地です。
2004年より基準が改定され、現在ではだいぶ緩和されています。
▼10年移住者特例用地の規定概要
＜土地の条件＞
- 土地の所有者が次のどれかに該当すること。
10年以上持っている所有者から、直接土地を購入し建築する。線引き以前から持っている所有者から、直接土地を購入し建築する。建築する方が、１０年以上前から所有している土地に建築する。建築する方が、線引き前から所有している土地に建築する。
（不動産業者の土地ころがしを認めないための規定だと思います。なお、相続の場合、前所有者からの期間が通算されます。）
（土地の要件が緩和され、取得しているか取得する土地ならば､OKになりました｡2004/2/1より）
- 敷地間70ｍ未満で50戸以上の建物が連たん（連続している・つらなっている）している場所。
- 200㎡以上500㎡以下の土地の広さ（約60～150坪）
＜建築する方の条件＞
- 建築場所の大字または、そこに隣接し
小学校区も同一な大字内の「出身者」であること。（現在の大字又は、居住開始時の大字も該当になります。)※隣接大字であれば、小学校区が別でも許可されることになりました｡2004/2/1より。出身者とは次のどれかに該当する場合をいいます。
- 建築する方が、線引き以前に住所を有していた。（年数は関係ありません。）
- 建築する方が、線引き以前に本籍を有していた。（年数は関係ありません。）
- 建築する方の、親、兄弟、祖父母が、線引き以前に住所を有していた。（年数は関係ありません。）
- 建築する方の、親、兄弟、祖父母が、線引き以前に本籍を有していた。（年数は関係ありません。）
- 建築する方の、配偶者の親が、線引き以前に住所を有していた。（年数は関係ありません。）
- 建築する方の、配偶者の親が、線引き以前に本籍を有していた。（年数は関係ありません。）
- 建築する方が、１０年以上、都市計画法に違反せず、住んでいた。（途中で一度、他の大字に転出しても、そのあとまた、対象大字に転入し、通算で10年で、対象になります。現在住んでいるかどうかは関係ありません。）
などが対象です。（やや不正確な表現ですので、具体的には、ご相談ください。)
- 住宅を必要とする理由があること。（以下のどれかに該当すること）
- 結婚し独立する。
- 借家に住んでいる。
- 定年・退職・転勤など、または疾病で、転居せざるをえない。今の住まいや土地が狭い。
- 立ち退きしなければならない。
- Uターンで故郷に定住する。
- その他やむをえないと県知事が認める。
出典：http://www.2550.net/estate-tyousei.htm
補足：市街化調整区域として定められる以前から、その地域で土地を所有していた者（一族）も建築不可の対象にすることは不合理であるため。
区域指定制度とは、市街化調整区域の中の一部のエリアを対象とし、家を建てることが可能となった制度です。具体的なエリアは市区町村により異なります。
たとえ購入希望の土地が市街化調整区域であり、10年移住者特例用地の要件を満たさずとも、場合によってはその区域が上記のように住居用住宅の建設を許可している可能性もありますので、こちらも合わせて調べることが大切です。
市街化調整区域はコスパが良い（購入費用・固定資産税）
市街化調整区域は下記のようなメリットがあります。
- 市街化区域よりも土地が安い
- 固定資産税が安い
- 都市計画税の負担なし
- 騒音が少なく、静かな環境
住むための環境が整っている市街化区域と異なり、市街化調整区域は土地が非常に安いです。また、土地が安いと土地の固定資産税も比例して安く済みます。
さらに、より豊かな暮らしをするために必要な整備のための税金（都市計画税）も市街化調整区域では抑制されているため、負担はありません。
市街化区域よりも大きな道路が少なく、環境的にも静かです。
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今回ご紹介した様々な区域については、専門家にご相談しながら調べていくことをおすすめします。
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