【事故物件】告知ルールに新指針!殺人・事故死は3年過ぎれば告知不要?

国土交通省は、他殺や自殺などがあった「事故物件」に関する指針案をまとめました。現時点ではパブリックコメントであり、今後も変更される可能性はありますが、秋頃にはガイドラインが公表される予定です。

今回は、国交省が発表したガイドライン案を簡単に紹介していきます。

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事故物件に関する指針案のポイント

  • 指針は不動産業者向け
  • 対象は戸建て・マンションなどの住宅
  • 居室のほか、ベランダ、廊下、エレベーターなど日常的に使う共用部も含む
  • 隣接住戸、前面道路などは対象外
  • 殺人、事故、火災などによる死亡は告知の対象
  • 賃貸物件は3年を過ぎると告知不要、売買物件は当面、期間を限定しない
  • 告知するのは【発生時期】【場所】【死因】
  • 老衰、持病による病死などの自然死は告知しなくてよい
  • ただし、遺体が長い間放置され特殊清掃が行われた場合は告知が必要
  • 3年間は、発見時期や臭気・害虫などが発生したことなども伝える

上記のポイントは、あくまでも現段階の発表内容をまとめたものであり、追加討議が行われた後に正式にガイドラインが発表される予定です。

死因によっては告知不要になるケースも…

今回の指針案では、「自然死か、そうでないか」が大きな分かれ道になります。

自然死は老衰や病死など、そして階段からの転落や入浴中の転倒、食べ物が喉につまるなど、日常生活の中で起きた不慮の事故も告知不要とされています。

自然死や日常生活における不慮の事故は、住んでいる上で十分に予想できることであり、「買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低い」と国交省は判断しています。

上記以外の死では、主に殺人・自殺・火災等の事故などがあり、居室のほかにベランダや廊下、マンションやアパートであれば共用部も告知対象になっています。つまり、貸す部屋でなくとも、共用部で殺人等があれば告知義務が発生することになります。

また、自然死や不慮の事故であっても、遺体の放置により特殊清掃が必要になったケースは同様に告知する必要があります。

売買物件は告知期間の限定なし!

事故物件に関する指針案のポイントより、売買物件の場合は期間を明示していません。

賃貸とは異なり、その場所に永住する可能性もありますし、取引金額も大きくなります。その分、事故物件に対するトラブルの程度も変わってくるはずです。

売買物件については、今後も検討を続けていくでしょう。

「老人が住めない」「遺族への賠償金請求」「空き家問題」事故物件の悪循環

老衰や不慮の事故、または遺体が発見されずに放置されるなどの理由から、不動産会社やオーナーは独り身の老人に部屋を貸さないというケースがあります。

また、事故物件になってしまうことで部屋の価値が下がるため、遺族へその分の賠償金を請求するというケースもあります。

借りる人がいなくなると、空き家にも繋がってきます。

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このような悪循環を変えていくため、政府はガイドライン案を発表したと考えられます。

告知はいつまででも必要であると考える人もいますし、事故物件を気にしない人もいます。また、あえて安く住みたいという理由で事故物件を探している人もいるでしょう。

今回は殺人・自殺・事故死などが3年という期間で区切られましたが、事件性のある殺人がその他と同様の期間であることに疑問を抱く人も多いはずです。

どこかで何かしらの線引をしなければいけませんが、今回の発表でさらに課題が生まれ、より良いガイドラインになることでしょう。

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「どのようなケースであれば、告知しなければいけないのか…」各オーナーは今までに曖昧な判断基準で説明義務を果たしてきたと思います。今回、そこに3年という期間や死因による分岐点を設けたことには意義があると思います。

現状、コロナ禍による事故物件も増えており、こうしたことによるオーナー様の経営にも影響が出てくると思われます。

弊社スミカでは事故物件や訳あり物件などを買い取っております。まずはお気軽にご相談ください。

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