空き家の管理にお困りの方必見!!空き家対策特別措置法をカンタン解説

使っていない家・なかなか売れない家・古い家を相続してしまったなど…空き家にはいろんな事情や種類があります。今回は、空き家対策特別措置法(空き家法)について簡単に解説していきます。

空き家の所有により税金が多くとられてしまう時代

平成27年5月26日に「空き家対策特別措置法」が施行されました。

空き家を所有している方は聞いたことがあるかもしれませんが、どのような法律で、何のために施行されたのか、ここでは改めて「空き家対策特別措置法」について解説していきます。

  • 空き家の放置
  • 空き家の増加
  • 空き家の悪影響

キーワードは上記の3点です。1つずつ見ていきましょう。

空き家が放置される理由

都会でも田舎でも、空き家はそこら中に存在しています。草木は生い茂って、家の前の郵便ポストが錆びついており、人気がまったくない建物はよく目にしますよね。

活用次第では、新たな収入源にもなりますし、代わりに住みたい(使いたい)人を見つけることもできます。しかし、空き家を放置する人が後を絶たないのは何故なのでしょうか。

大きく分けると、理由は2つあります。1つは「お金」、もう1つは「手間」です。

お金については、単純にリフォーム費用や解体費用にお金がかかってしまうということと、以前までは空き家は壊さないほうが税金対策になっていたからです。お金をかけたくない、そして税金で多く支払いたくないという点が、オーナーの判断を鈍らせていました。

また、手間については、空き家の管理(清掃)などが面倒という点や、リフォーム会社や不動産屋などへの手配もしなければならず、億劫になってしまうというケースが多いようです。

このため、無駄にお金を使わず、面倒なことをしないという選択こそが、空き家の放置に繋がっていると考えられます。

空き家が増え続ける時代

日本の人口は減少傾向にあり、世帯数も徐々に減っています。しかし、世帯が減少したからといって、その分の家が解体されるわけではありません。所有者が見つからない(亡くなってしまうなど)空き家は現状も多くあり、今後も増えていく可能性があります。

また、人口減少と合わせて高齢者が増加していることも1つの要因です。高齢者が介護施設を利用することで、実家が空き家のような状態になることも多々あります。

物件を探す側から考えてみると、他の要因も見えてきます。

例えば、新築物件の方がニーズは断然高いです。古くなった空き家ではなく、新しい家や築年数が浅い建物を条件に探す人も多いでしょう。投資目的であっても、空き家は余りがちです。そのため、中古物件(空き家)の価値は低くなる一方で、需要も少ないために、空き家増加への悪循環は止まりません。

空き家はキケン

管理されていない空き家は、人の手が入らないために早い段階で朽ちていきます。建物が傾いたり、屋根が剥がれ落ちたり、害虫や害獣が増殖したり…多くの悪影響が考えられます。

例えば、大きな台風で空き家の瓦が飛び、隣の家や通行人にぶつかってしまったらどうなるでしょうか。所有者には管理責任があり、損害に対する賠償金を支払う可能性も十分にあります。

また、空き家は不法侵入や放火の対象になりやすく、この場合も責任を問われる可能性があります。

空き家の特徴 懸念される悪影響
全体の傾き、主要構造の腐食 倒壊による被害
屋根・外壁の剥離 飛散による被害
設備、門・塀の老朽化 脱落や倒壊による被害
浄化槽の破損、汚水の流出 衛生上の影響
ごみ等の放置、不法投棄 衛生上の影響、害獣・害虫の増殖
景観計画に不適合 景観上の影響
窓ガラスの破損、門扉の破損 不法侵入の危険
植栽の不整備 害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響

空き家対策特別措置法をカンタン解説

上述のとおり、空き家の【放置】【増加】【悪循環】は、不動産業界だけではなく国全体でも問題視されています。「空き家対策特別措置法」は言わば、この問題を解決するための1つの法律に過ぎません。

内容は2つです。

  1. 行政判断で空き家を強制対処することが可能
  2. 固定資産税の特例対象からの除外

有害な空き家は強制対処に!?

対象となる市区町村の役所より、空き家の調査に協力する必要があります。どの建物が誰の所有でどのような管理をされているか、などです。

その後、保安上あるいは衛生上問題があると判定された空き家は、段階的な手順により対処されます。

  1. 敷地内の改善・助言と指導
  2. 改善なしの場合は勧告
  3. 勧告でも改善されない場合は命令
  4. 最後は強制対処

助言や指導からはじまり、最終的には強制対処となります。この間に、改善ができない場合は所有者は意見を述べる機会も与えられます。

また、強制撤去がないにしても、必要な改善においては所有者が費用を負担することになります。(負担ができない場合でも、市町村が代わりに負担し、所有者に請求されます)

固定資産税の優遇がなくなる!?

行政より改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例から除外されます。場合によっては4.2倍にも増額されます。しかし、これらは特別空家等に対するものです。

▼特別空家等とは…

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれがある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特別空家等の判断は、市町村に設置された協議会が下すので、所有者はその判断に従わなければいけません。

住宅の敷地 固定資産税 都市計画税
200㎡までの部分 1/6に軽減 1/3に軽減
200㎡を超える部分 1/3に軽減 2/3に軽減

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