マイホームを購入する時に気になるのが「住宅ローン減税（控除）の制度」ですよね。いつまでに申請すべきか、計算方法や条件、中古物件のケースなど、わからないことが多いと思います。
今回は住宅を買う時に絶対に使っておきたい節約術「住宅ローン減税」について解説していきます。
住宅ローン減税・控除とは？解説
家を購入する時に知っておきたい節約術の一つとして有名なのが「住宅ローン減税」または「住宅ローン控除」と呼ばれている制度です。これらは呼び方が違うだけで同じ制度です。正式名称は「住宅借入金特別控除」といいます。（本記事では「住宅ローン減税制度」と統一）
住宅ローン減税制度とは、簡単に言ってしまえば、家を購入する際の借金（住宅ローン）の一部を減らしてくれるというものです。
さらに厳密に言うと、借金の一部を一定期間だけ、またローンの支払額を下げてくれるわけではなく、他で支払うべき税金の額を下げてくれるというものです。
どうでしょうか？とても魅力的な制度ですよね。
しかし、家を買えば誰でも何でも控除…というわけではありません。条件や控除される金額も変わります。
住宅ローン減税はどれくらいお得？シミュレーション
▼一般住宅の場合
- 居住の用に供した年：平成26年4月1日〜平成33年12月31日
- 控除期間：10年
- 控除率：1%
- 住宅ローンの年末残高の限度額：4,000万円
- 各都市の控除限度額：40万円
- 住民税からの各年の控除限度額：13万6,500円
- 合計最高控除額：400万円
▼認定住宅の場合
- 居住の用に供した年：平成26年4月1日〜平成33年12月31日
- 控除期間：10年
- 控除率：1%
- 住宅ローンの年末残高の限度額：5,000万円
- 各都市の控除限度額：50万円
- 住民税からの各年の控除限度額：13万6,500円
- 合計最高控除額：500万円
※認定住宅とは…
長期優良住宅や低炭素住宅として、所轄行政庁から認定を受けた住宅のこと。認定を受けるためには各項目（居住環境等への配慮、一定面積以上の住戸面積を有している、節水対策、木材の使用、規定のエネルギー消費量、など）をクリアしている必要があり、申請が通れば住宅ローン減税などで有利になる。
（例）
平成27年9月に住宅を購入したAさん
平成27年の所得税：15万円
平成28年6月から支払う予定の住民税：23万円
平成27年の年末住宅ローン残高：2,700万円
平成27年の住宅ローン減税額は→2,700万円×1%=27万円
【所得税】Aさんが納めた平成27年の所得税 15万円
【住民税】Aさんが納める予定の平成28年の住民税 23万円-（減税額27万円-所得税15万円）=11万円
まず住宅ローン減税は、ローンの年末残高に左右されます。通常の上限は4,000万円です。Aさんの場合、2,700万円なのでクリアしていますね。控除率は年末住宅ローン残高の1%なので、減税額は27万円になります。
減税額が決まった後は、支払うべき税金から引いてあげるだけです。ポイントは、所得税から引いて、余った分を住民税から引くところです。Aさんの場合は減税額から所得税分を引くと、12万円余ります。これを住民税から引いていきます。
ただし、ここで注意点があります。今回のケースは12万円なのでセーフですが、住民税に適用できる住宅ローン減税額には上限が決まっています。所得税の課税所得金額の7%（上限13万6,500円）です。
また、この上限についてはマイホームに居住したタイミングや購入の際の消費税が8%なのか10%なのかによっても金額が変わってきます。場合によっては上限額は9万7,500円ということも…。
住宅ローン減税の計算方法は簡単ですが、減税額が所得税を超えた場合、いくら住民税にあてられるのか注意する必要があります。
住宅ローン減税制度は誰でも受けられる？条件や対象者について
住宅ローン減税を受けられる条件
- 控除を受ける人が住むこと（賃貸用の住宅や別荘は不可）
- マイホームを購入してから6ヶ月以内に住むこと、また各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
- 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
- 借入先は原則金融機関であり、勤務先からの場合は0.2%の金利であること（親族や知人からの借入は不可）
- 住宅の床面積が50㎡以上であること ※マンションの場合は登記簿上の専有部分の床面積のみ
- 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
- 移住した年の前後各2年間（合計5年間）に他の税金の優遇措置を受けていないこと
▼中古住宅の場合は下記の項目も条件になります
- 25年以内の耐火建築物であること
- 耐火建築物以外の場合は建てられてから20年以内であること
- 上記に該当しない場合：平成17年4月1日以降に取得し、一定の耐震基準をクリアしていること
住宅ローン減税制度を受ける方法・手続き
住宅ローン減税を受ける場合、確定申告が必要になります。また、サラリーマンのような給与取得者か自営業者かによって手続きも変わってきます。
まず、住宅購入の翌年3月15日までに必要書類を税務署に提出します。
給与取得者は、2年目以降は勤務先の会社が代わりに計算してくれます（年末調整）。金融機関から送られてくる「借入金の年末残高証明書」や、税務署から送られてくる「給与取得者の住宅借入金特別控除申告書」を勤務先に提出してください。
自営業者は、毎年確定申告する必要があるので、その都度必要書類を提出してください。
▼主な必要書類
- 住民票の写し
- 残高証明書
- 登記事項証明書
- 請負（売買）契約書等
- 給与等の源泉徴収票等
- ※中古住宅の場合、次のいずれか：耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
まとめ
住宅ローン減税には細かい条件がありますが、一つ一つ見ていくとそこまで敷居が高いものではありません。まずは、マイホーム購入前にどれくらい減税になるか計算してみましょう。また、必要な書類は前もって準備をしておいたほうがいいですね。
弊社スミカでは、購入検討前でも、住宅ローン減税制度についてのご相談を承っております。まずはお気軽にお問い合わせください！
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