【Q&A】任意売却の気になる疑問・質問集
任意売却には「分からない」「不安」「怖い」というイメージがあると思います。普通の生活をしている上では出会うことのない言葉なので、突然、任意売却をしなくてはいけなくなった時に戸惑いますよね。
今回はそんな不安や分からないことを払拭すべく「疑問&質問集」をまとめてみました。詳細は各記事に書いていますので、1つずつ理解していきましょう。
任意売却について多かった疑問・質問を紹介
任意売却の基本をはじめ、多かった疑問や質問内容を一覧にしました。
Q：そもそも任意売却とは何？
A：任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった自宅を債権者（金融機関）の承諾を得て、一般市場で売却する手続きのことです。
返済が滞ると、通常は自宅を競売にかけられてしまいます。しかし、任意売却によって自ら売却することで、競売よりも高く売ることができたり、引越し費用などを得ることが可能です。
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Q：任意売却と自己破産って同じ？
A：任意売却は売却方法の一種であり、自己破産は法的な手続きの一種です。なので、全くの別物と考えてよいでしょう。
任意売却では借主（所有者）と貸主（金融機関）と不動産会社で調整するのに対し、自己破産は弁護士が介入し、裁判所への手続きが発生します。
ただし、任意売却をしても住宅ローンを完済できるとは限りません。この時点で少額返済を拒み、自己破産へ進んでしまう方もいます。
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Q：任意売却と一般売却って何が違うの？
A：任意売却も一般売却も、家を売る手続きには何ら変わりはありません。その違いはローンを完済して自由に売るか（一般売却）、債権者と交渉しながらローンを返済しつつ売るか（任意売却）です。
ローンを組んでいる以上、あなたの家は厳密には貸し手の金融機関の所有物となります。そのため、ローンを完済していない状態で家を売却することはできません。売却するためには、ローンを全て払いきるか、ローンを完済できる金額で売却できる買手を見つけるほかありません。
任意売却では金融機関（ローンを組んでいる場合の家の所有者）と相談しながら、家を売ります。家を売るための条件等の権限は、所有者である金融機関にあります。ローンの滞納が続き、金融機関の承認のもと、任意売却は可能となります。
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Q：任意売却の費用はどれくらい？
A：任意売却にお金がかかるということはなく、住宅を売却できれば費用が差し引かれるということになります。
▼主な売却代金の配分
- 返済充当分【債権者】
- 抹消費用【司法書士】
- 固定資産税・住民税【市役所】
- 管理費【管理会社】
- 仲介手数料【不動産】
※引越し代【債務者本人】
※引越し費用として売却代金の中から控除してもらえることがあります。
一般的に、任意売却は無料で相談することができます。初期費用や相談料が発生する業者には、くれぐれもご注意ください。
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Q：任意売却は誰に依頼すべき？
A：任意売却を扱っている不動産会社、もしくは任意売却を専門に扱っている「地元密着型の」業者に依頼しましょう。
任意売却を行う上で重要なことは「信頼関係」です。コンタクトが取れやすい、担当者とすぐに会うことができる、契約を急かさない…など、ポイントはたくさんあります。
インターネット上の口コミやホームページの実績や謳い文句に頼らず、何社か無料相談をして対応の良い業者に依頼しましょう。
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Q：任意売却の悪い点を教えてほしい
A：デメリットは捉え方によりますが、主に2点。1点目は、任意売却を行う場合、承諾を得なければいけない相手が何人かいます。それらの人や機関との交渉による心的負担があることです。2点目は、必ずしも任意売却が成功するとは限らないという不透明な部分があるということです。
▼任意売却の主なデメリット
- 債権者（銀行）の同意が必要
- 連帯保証人の同意が必要
- 競売の危険性
任意売却には、心的・コスト・時間等の大きな負担があります。専門業者が介入するといっても、債務者が率先して行わないと解決しないのです。
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Q：住宅ローンが払えない時はどうすればいい？
A：まずは債権者（金融機関）へ相談しましょう。時間が経過すればするほど、状況は悪化します。早期対応であれば、債権者も事情を考慮した上で返済額の一時的な減額や期間の延長をしてくれます。
その上で更に返済が滞ってしまった場合や、連絡を怠り続けた場合は、住宅ローンの一括返済を求められてしまいます。この段階になると、任意売却を視野に入れて動き出す必要があります。
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Q：家が競売にかけられるとどうなる？
A：滞納が続き、債権者からの連絡に対応しないと、最終的には自宅が競売にかけられてしまいます。その後は裁判所執行官と不動産鑑定士が強制的に自宅を訪問し、現地調査を行います。
期間入札が開始され、物件の売却が完了すると、買取人が適任かどうか審査が行われます。審査を通り、物件の代金を支払うと、買取人は新しい所有者になります。
元所有者が物件を引き渡さない場合は、強制的に立ち退きをさせることもあります。
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